房地产市场仍处于调整之中。
12月15日，国家统计局数据显示，1-11月份，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，跌幅较1～10月扩大0.2个百分点，跌幅连续7个月扩大，商品房销售额下降5.2%，跌幅相比1～10月扩大了0.3个百分点，下半年以来连续5个月下跌，房屋新开工面积下降21.2%。
国家统计局城市司高级统计师沈赟表示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点。
数据发布前一天，北京、上海两个一线城市同一天抛出重要购房政策，缓解低迷楼市交易。两城优化政策均涉及优化普通住房认定标准、下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、降低新发放房贷利率下限等内容。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，北京、上海大力度优化楼市政策，大幅降低居民置业门槛和购房成本，有利于刚性和改善性住房需求释放，政策大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期。京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。
房价下探
12月15日，国家统计局发布了11月份70个大中城市房价变动数据，11月新房价格上涨城市数量持续减少、环比降幅维稳，二手房无一上涨城市。从指数来看，新建商品住宅上涨城市数量9个，较上月减少2城；持平城市2个，较上月减少1城；下跌城市59个，较上月增加3城。11月70城平均环比为-0.37%，跌幅与上月持平；上涨城市平均涨幅0.32%，较上月扩大0.04个百分点。
从11月二手住宅房价指数来看，无上涨城市；持平城市1个，维持不变；下跌城市69个，较上月增加2个。从涨跌幅来看，70城二手住宅价格环比下降0.79%，跌幅扩大0.21个百分点。
一线4个城市分化表现略有不同。北京、广州和深圳新房价格环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比上涨0.6%。
二手房下行压力更大，11月份，一线城市二手房价格环比下跌1.4%，跌幅较10月份大幅扩大0.6个百分点，且跌幅创有统计以来最大值。上海、深圳、北京、广州二手房价格环比分别下跌1.5%、1.5%、1.4%、1%。
实际上，进入11月，北京新房成交量持续下降，成交上行动力不足。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月北京新建商品住宅成交4409套，环比下降14.8%，环比降幅较上月扩大2.7个百分点；从累计成交规模来看，2023年前11月北京新房成交59531套，较2021年、2022年同期分别下降26.1%、0.6%。
根据中指研究院数据，6月以来，上海二手住宅价格持续下跌，前11月，上海二手房成交13673套，成交量整体处于2022年下半年以来较低水平。
易居研究院研究总监严跃进认为，销售数据跌幅总体是在扩大的，这也要求各地继续把提振住房消费需求工作做到位，在政策方面要用足用好。后续要引导一些房东积极换房，尤其是“卖旧换新”的工作要持续推进，以确保新房二手房之间的联动和健康发展。
房企到位资金呈边际改善
值得关注的是，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在15日召开的国民经济运行情况新闻发布会上表示，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。
1—11月份，房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%，跌幅收窄0.4个百分点。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，从11月累计同比跌幅收窄来看，11月以来央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，提出“三个不低于”，金融支持房地产政策再度发力，效用略显，到位资金累计同比跌幅连续6个月扩大后收窄。
严跃进也表示，各地积极落实相关金融政策，尤其是对于民营房企的融资等工作持续发力，为房企融资工作的开展以及资金状况的改善创造了较好的条件。接下来，希望为房企融资创造好的营商环境，为房企资金状况改善优化环境。
陈文静认为，11月以来，多部委召开企业座谈会落实中央金融工作会议精神，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。12月中央经济工作会议继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。预计未来企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境，进而逐渐修复企业开工投资积极性。
京沪出台重要购房优化政策
在行业仍然处于调整阶段下，北京、上海两个一线城市同时调整优化购房政策“靴子”的落地，也为当前低迷的市场注入了更多信心。
12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，明确首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%，增加最长贷款年限至30年。
与此同时，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布通知，调整上海市普通住房标准。同时差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于50%。
京沪两地政策调整后，首套房首付比例均统一降至30%；二套房北京则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%，上海市区50%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区则为40%。
严跃进表示，优化住房信贷政策降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民刚性和改善性住房需求，提高市场交易活跃度，进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。
严跃进举例称，以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。
以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。
此外，北京、上海同时放宽普宅标准也进一步减轻二手房出售负担，尤其对120～144高端改善户型的楼盘影响较大。
北京市普宅标准2014年发布，已经不适用于目前市场实际情况。新标准将于2024年1月1日生效，并设定了三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下；价格标准取消了总价段限制，仅保留单价标准，其中5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下，5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下，6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。
根据中指数据，2023年1-11月，北京五环内新房成交均价为91594元/平方米，五-六环成交单价为58566元/平方米，六环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低了购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。
上海宣布调整普通住房标准，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。
严跃进表示，普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，京沪两地大幅降低首二套房首付比例，旨在缓解购房者前期购房资金压力，促进部分购房需求的释放，有利于提升楼市活跃度；降低新发放房贷利率下限，这将意味着购房利息负担明显减轻，此项举措对购房需求释放的刺激力度或将更大；优化普通住房认定标准，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠等政策，也是一项显著利好举措。两城新政都对区域划分了不同松绑标准，此举有利于促进中心城区人口疏解，更好的促进职住平衡。
不过，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，目前来看，尽管京沪出台了刺激政策，目的是促进需求入市，降低二手房降价挂牌、库存高压的态势，但传统的以需求端为主的救市模式，很难让市场稳定下来，必须要建立新发展模式，推进供给侧改革，匹配工薪等中间人群、住房困难人群的需求，才能稳定行业体量，并为商品房市场创造可持续的动力。
文/武爽
